再遇债券大跌：金地的表外负债疑虑

债券大跌引起市场关注。再遇债券债疑

10月19日，大跌的表中证登大幅度下调了金地集团旗下多只债券的金地标准券折算率。其中，外负“21金地04”标准券折算率从前个交易日的再遇债券债疑0.09下调为0.04，幅度达到-55.56%；“16金地02”下调幅度为-30.77%；“21金地03”下调幅度为-28%，大跌的表“20金地01”下调幅度为-11.9%，金地

标准券折算率也是外负质押率，下调质押率可以理解为一种主动去杠杆、再遇债券债疑防风险措施，大跌的表意味着质押标的金地可能出现了重大风险。

就在此前一天，外负金地集团遭遇债券大跌。再遇债券债疑10月18日，大跌的表“21金地04”收跌52． 2%，金地“21金地03”盘中跌幅超过31%，盘中二次临停，收跌28.6%。

10月13日，金地集团曾高调公告，旗下债券“15金地01“本息合计约28.4亿元，已经如期还款。金地集团强调，该笔债券兑付完成后，年内到期的公开债已经全部兑付，今年已无到期公开债务。但当天金地集团的股价大跌6.55%；10月14日，金地集团旗下“16金地02”更是暴跌了47%。

更早一点的7月底8月初，在标普下调金地集团信用评级后，叠加金地集团管理层与股东意见不合等传言，金地集团的债券已经经历过一次大跌。

今年以来金地集团的公开融资也非常不顺，几乎没有公开债券和票据发行。今年5月，金地集团完成了20亿元中票注册，但目前仍未发行。

民营房企出险频发的市场环境下，以“招保万金”之一著称、杠杆率较稳健的金地集团一直被视为是优质房企之一。但事实上，今年销售去化艰难、保交房导致监管资金调动困难的背景下，所谓“三道红线”处于绿档的“优质房企”招牌早已不再是护身符。近期旭辉发生的“股债双杀”，即说明市场寒意正进一步扩散，即使“优质示范房企”也难避免。

更何况，所谓的杠杆率稳健，也可能是房企调表财技高超。

10月18日晚，金地集团披露了近期的生产经营情况来自证清白。今年前9个月，金地集团累计签约销售金额达到1630.8亿元，同比下降28.7%。不过，金地集团今年的销售表现在行业中已经算是不错。

不过，金地集团今年拿地力度骤减：前9个月新增土储171万平方米，总投资约220亿元。拿地销售比仅0.13，在2021年已降至0.6的基础上继续大幅下降。

据联合资信今年的评级报告，截止2021年底，金地集团合并口径总债务规模约1280亿元，其中短债413亿元。从最新数据看，金地集团今年累计兑付境内外债券超过133亿元，年内已经没有需要偿还的公开债，截至6月底金地集团还持有货币资金648亿元。

不过，在目前市场环境下，房企账面资金已无法衡量财务稳健程度。

市场更担心，金地集团长期存在的开发项目权益占比较低问题，可能隐藏着大量的表外负债问题。从2015年起，得益于大量的“联合开发”，金地集团用五年时间从不到500亿销售额冲入了2000亿规模，但这几年拿地权益比始终在50%以下。同等销售规模下，金地集团结转的收入大幅低于同行百强房企。

媒体曾经披露，金地集团相当一部分项目的权益是由上市公司之外的关联方持有。事实上，房企普遍存在对开发项目权益在上市公司内外的腾挪问题，只不过金地集团的问题可能更为严重。

这就不得不提到金地集团的深层次治理问题。

金地集团最早是深圳福田国资企业，后经历改制后上市，后在2013年前后被险资股东富德生命人寿举牌。目前富德生命人寿为第一大股东、持股29.83%；深圳福田国资持股7.79%为第二大股东。

不过，富德生命人寿虽然成为了第一大股东，但长期难以插手具体经营，导致公司无实际控制人。金地集团的经营权掌握在凌克董事长为核心的管理层手中，但管理层几乎不持有什么股份。

以董事长凌克为例，2021年年薪696万元，仅持有金地集团380万股，以目前的股价计算市值不到4000万元。这对一家前十房企的掌门人来说，有点不可思议。

金地集团股东与管理层相互掣肘、治理问题难以解决的背景下，金地集团的另一家香港上市公司金地商置逐渐引起外界关注，这家公司的董事会成员完全由凌克等几位金地管理层出任，且在金地集团扶持下越做越大，逐渐成为一块优质资产。

早就富德生命人寿入局金地时，金地集团就在香港收购入主星狮地产后改名为金地商置，靠着金地集团资金输血，以及优质项目注入，金地商置的资产质量、财务稳健度、经营状况，均表现突出。其土地储备基本是位于一二线城市的优质土地，2021年销售额达到785亿元，利润40亿元，其中租金管理费同比增长37%至11.5亿元。金地商置去年还继续收购土地达到230亿元。

最让外界关注的是，虽然管理层在金地商置持股也不多，仅有3%多一点的比例，但金地集团在金地商置仅持有40%出头的股份，另有约25%由一家外资股东持有，但在管理层控制董事会的情况下，金地集团主要股东对金地商置的控制并不稳固。

金地商置是否就是管理层为自己预留的“后路”？当金地集团的问题越来越突出，投资者不得不发出疑问。

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